Focus - Application d'une dérogation dans le cadre de l’audit énergétique

Ce que dit la réglementation

L’audit énergétique réglementaire et obligatoire vise à sensibiliser les acquéreurs de passoires énergétiques et à déclencher des travaux de rénovation globale. Cet objectif vertueux se traduit dans l’arrêté de 4 mai 2022 par l’obligation pour l’auditeur de préconiser des travaux permettant d’atteindre le niveau de rénovation performante, ou classe B (méthode de calcul DPE 3CLv2021, prenant en compte les consommations et la production de gaz à effets de serre).

Or pour des bâtiments classés F et G avant travaux, cet objectif peut s’avérer très couteux, voire tout simplement inatteignable.

Heureusement, une dérogation à ce niveau de rénovation performante est prévue par la loi. Le Décret no 2022-510 du 8 avril 202 modifie le Code de la Construction et de l’Habitation et précise les critères permettant de déclencher la dérogation, mais aussi les niveaux de performances à atteindre.

Voici les quatre critères de dérogation possibles :

• Incompatibilité des travaux de rénovation avec les règlements d’urbanismes (en cas de travaux modification de l’aspect extérieur du bâtiment),
• Coût des travaux supérieur à 50 % de la valeur vénale du bien, établie par un professionnel de l’immobilier.
• Risque de création de pathologie du bâti, sur justification d’un « homme de l’art, sous sa responsabilité ».
• Incompatibilité des travaux « à toutes autres obligations relatives, notamment, au droit des sols, au droit de propriété, à la sécurité des biens et des personnes ou à l’aspect des façades et à leur implantation ».

En cas de dérogation, l’objectif de performance après travaux est rabaissé à :

• La classe de performance D pour les bâtiments de classe F avant travaux,
• La classe de performance E pour les bâtiments de classe G avant travaux,

Sur lequel des quatre critères de dérogation l’auditeur va s’appuyer ?

Dans les faits, le critère de dérogation le plus facilement exploitable par l’auditeur sera le surcoût des travaux.

Au cas l’auditeur identifie des impossibilités de modifié l’aspect extérieur d’une façade/de tout le bâtiment, il existe des alternatives techniques aux travaux extérieurs (isolation thermique intérieure, double fenêtre…).

De même pour les bâtiments anciens, des techniques de rénovation permettent aujourd’hui de limiter les risques de pathologies (renouvellement d’air, matériaux biosourcés, technique de pose spécifique…).

Ces travaux alternatifs sont plus onéreux, le critère de dérogation « surcoût des travaux » peut alors jouer.

La méthodologie pas à pas pour appliquer la dérogation

En amont de la prestation : l’auditeur récupère la valeur vénale du bien et détermine la valeur maximale de coût de travaux de rénovation.

Selon l’arrêté, l’auditeur doit faire des propositions de travaux « compatibles avec les servitudes prévues par le code du patrimoine […] ». définies pour les critères de dérogation, notamment l’impossibilité de modifier l’aspect extérieur du bâtiment.

Sur site, l’auditeur identifie les situations de contre-indications par rapport aux règlements d’urbanismes (proximité ou vue sur un bâtiment manifestement inscrit/classé). A l’inverse, La présence de bâtiment isolés par l’’extérieur à proximité est un indice de possibilité des travaux, et à minima de dérogation au PLU (en application du Décret n° 2016-802 du 15 juin 2016).

Si besoin, il consulte les service compétents : service en charge de l’instruction des permis de construire, PLU en ligne, SDAP,DRAC…

L’audit est réalisé en amont des travaux et aucune certitude ne peut être apporté sur l’autorisation définitive à date de début de chantier (changement règles urbanismes, modification projet travaux…). Il est judicieux pour l’auditeur d’intégrer au rapport d’audit un commentaire précisant que les propositions de travaux soumises à autorisation administratives devront être validés par l’autorité compétente.

Lors de la saisie sur le logiciel d’audit, l’auditeur chiffre progressivement les travaux, en intégrant les travaux induits.

Au cas où les 50% surcoût valeur vénale sont atteints, quel que soit le scénario ou l’étape :

• L’auditeur cherche des travaux alternatives de travaux moins onéreux, mais toujours respectueux de la réglementation. Ces travaux doivent notamment portés sur les 6 postes et être conforme à la RT existante.
• Si aucune alternative technico économique n’est envisageable ; l’auditeur doit alors appliquer la dérogation.

L’application d’une dérogation peut nécessiter de reprendre les scénarios et étapes de travaux précédentes pour s’assurer de leur conformité.

Les risques de la dérogation pour l’audit

Risque de dépassement du délai légal pour rendre le rapport.

L’arrêté impose une durée maximale d’un mois pour fournir le rapport, à date de visite du bien. La sollicitation d’un expert ou du service compétent pour les autorisations de travaux pourrait entrainer un dépassement de ce délai.

L’auditeur doit informer son client d’un décalage de remise du rapport.

Au-delà de l’aspect légal, rappelons que l’audit énergétique obligatoire est réalisé à la suite du DPE dans le cadre d’une mise en vente. La réactivité habituellement exigée par les clients dans ce cadre est nettement inférieure à un mois.

Risque d’augmenter le coût de l’audit

La sollicitation d’un expert va impacter le coût de l’audit. L’auditeur doit donc prévoir cette option et valider avec son client le déclenchement de cette prestation complémentaire avec un avenant au devis/bon de commande initial.

Le coût d’une expertise pourrait dans certains cas égaler voire dépasser le coût de l’audit. On peut imaginer que certains clients refuseront cette expertise.

Risque assuranciel sur la valeur vénale

La réglementation précise que la valeur vénale du bien est « évaluée par un professionnel dans le domaine de l’immobilier ». Or la valeur vénale n’a pas de définition légale. Elle est normalement calculée pas des experts (agents immobiliers, notaires…) dans le cadre d’une « expertise de valeur vénale ».

Au cas où la valeur vénale du bien n’est pas communiquée à l’auditeur, il est envisageable d’utiliser le prix de vente du bien. Des sites permettent également de consolider ce prix « marché » avec les ventes récente de biens équivalents.

Mais au vu de la loi, l’établissement de la valeur vénale ne fait pas partie de la mission de l’auditeur, et son assurance risque de ne pas le couvrir en cas de litige.

Aucune solution, mais plutôt des précautions : l’auditeur doit être vigilant à tracer par écrit l’origine de la valeur prise pour valeur vénale (CGV/ordre de mission avec précision de l’obligation pour le client de fournir la valeur vénale du bien, exiger un écrit du notaire/agent immobilier pour le prix de vente « valant valeur vénale du bien »… ).