DTG et PPPT : Les obligations en 2025 pour les copropriétés

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les copropriétés françaises de plus de 15 ans sont progressivement soumises à de nouvelles obligations, notamment l'élaboration d'un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), qui peut s'appuyer sur un Diagnostic Technique Global (DTG) existant si la copropriété en dispose. Le DTG, quant à lui, est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété. Ces dispositifs visent à améliorer la gestion technique, énergétique et patrimoniale des immeubles.

Le Diagnostic Technique Global (DTG)

Le DTG (Diagnostic technique global) est une évaluation complète qui vise à fournir aux copropriétaires une information claire et détaillée sur la situation générale de leur bâtiment, instauré par la loi ALUR de 2014.

Il s’agit d’un audit complet de l’immeuble comprenant :

L’analyse des parties communes et équipements collectifs (état, travaux nécessaires)
L’évaluation de la situation légale du syndicat (impayés, respect des obligations)
Un volet énergétique incluant le DPE collectif
Une liste des travaux prioritaires sur 10 ans avec estimation des coûts

Quand le DTG est obligatoire ?

Mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans
Vote à la majorité simple de l’assemblée générale des copropriétaires

À noter : Lors de procédures administratives liées à l’insalubrité ou aux risques sécuritaires constatés par les autorités compétentes, un DTG aussi peut être obligatoire.

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Qu'est-ce que le PPPT ?

Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) est un diagnostic technique qui précise les actions à mettre en œuvre pour préserver le vieillissement de la copropriété. Mis en place par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, il comprend :

Liste des travaux avec estimation des coûts et des priorités pour la sécurité, l'entretien et l'efficacité énergétique.
Estimation des gains énergétiques et des réductions d'émissions après travaux.
Calendrier prévisionnel des travaux sur dix ans.

Quand le PPPT est obligatoire ?

Le PPPT est obligatoire pour toutes les copropriétés selon un calendrier échelonné :

Depuis janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots
Depuis janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots
Depuis janvier 2025 : copropriétés de moins de 51 lots

Exceptions :

Un immeuble neuf (moins de 15 ans) n'est pas soumis à l'obligation d'établir un PPPT. De même, si un DTG a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 prochaines années, la copropriété est dispensée d'élaborer un PPPT pendant la durée de validité du DTG.

Différences clés entre DTG et PPPT

Critère	Diagnostic Technique Global (DTG)	Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)
Cadre réglementaire	Loi ALUR (2014)	Loi Climat et Résilience (2021)
Objectif	Informer les copropriétaires sur l’état de l’immeuble et ses équipements.	Planifier sur 10 ans les travaux de sauvegarde et d’entretien.
Contenu	État de l’immeuble et DPE collectif	Liste des travaux nécessaires et estimation de la performance énergétique visée.

À savoir : Le DTG peut mener à l'élaboration d'un PPPT si des travaux sont jugés nécessaires. Inversement, un DTG récent ne montrant aucun besoin de travaux sur 10 ans peut dispenser la copropriété de l'obligation d'établir un PPPT.

Les autres obligations en copropriété :

DPE collectif

Obligatoire depuis le 1^er janvier 2024 pour tous les immeubles collectifs d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013.

Il concerne :

Depuis le 1^er janvier 2024 : les copropriétés de plus de 200 lots.
Depuis le 1^er janvier 2025 : les copropriétés entre 50 et 200 lots.
À partir du 1^er janvier 2026 : les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Le DPE collectif intégré au DTG évalue la consommation énergétique de l'immeuble et permet d'identifier les gains possibles en matière de performance énergétique, élément essentiel pour la planification des travaux prioritaires.

Diagnostics annexes : Amiante (DTA), plomb (CREP), gaz, électricité.

Les opportunités du DTG et PPPT pour les diagnostiqueurs immobiliers

La généralisation du DTG et du PPPT ouvre des opportunités pour les diagnostiqueurs immobiliers, notamment sur l’accompagnement technique des copropriétés et l’optimisation te énergétique via le volet DPE du DTG. Les diagnostiqueurs qualifiés pour réaliser des DTG et PPPT doivent posséder des compétences spécifiques dans la thermique du bâtiment, la pathologie de la construction, et une connaissance approfondie des réglementations techniques et environnementales en vigueur.

Paroles d'experts : Interview de 3 références en la matière

Dans cette section, nous recueillons les avis d'experts qui partagent leurs conseils pour appréhender au mieux les missions liées aux DTG et PPPT.

Thierry Marchand, dirigeant de CEDI2M

« Pour réaliser un 3PT ou DTG, un Bac+3 est nécessaire car il s’agit d’un contrôle global qui comprend le DPE collectif, le diagnostic structure, la géotechnique, l’audit énergétique, etc. C’est un panel très large de compétences et il faut que les diagnostiqueurs musclent leurs connaissances. Pour un DTG ou 3 PT, la responsabilité du diagnostiqueur est forte car il l’engage sur les dix prochaines années. À l’image finalement de l’audit énergétique dans les maisons individuelles, sauf qu’en cas de litige, les montants seront plus importants. Il faut être capable d’expliquer les attendus de travaux, mais aussi la liste des études à effectuer sur les dix prochaines années. Ce qui signifie que le diagnostiqueur ne doit pas tout connaître, il doit déléguer, par exemple à un hydrogéotechnicen s’il y a un problème sur la perméabilité des sols, mais il faut qu’il comprenne le rapport. D’autant plus que le PPT, ou s’il n’a pas été voté, le PPPT, doit être annexé à l’acte de vente, au même titre que les diagnostics techniques depuis le 22 août 2021, via la loi Alur. En cas de manquement de la part du diagnostiqueur, comme un problème dans la toiture, un acquéreur pourra donc se retourner contre lui. Aussi, pour le moment, le 3 PT fait office de diagnostic “structure”, mais la réglementation devrait évoluer et un diagnostic structure devrait arriver en 2026. Un Bac+5 sera alors demandé pour le réaliser lorsque les mairies l’exigeront, sachant que les contours ne sont pas encore précisés par décret. Ce qui veut dire qu’une compétence supérieure sera nécessaire. Mais que personne ne s’inquiète, cela ne concernera pas la majorité des copropriétés. Aujourd’hui, on en compte environ 800 000 et les cas où un diagnostic “structure” supplémentaire serait demandé ne devraient concerner que 100 000 copropriétés. »

Stéphanie Troyaux, BET 01controle, Groupe Batisanté

Quel est l’écosystème dans lequel le diagnostiqueur va intervenir ? Qui sont les interlocuteurs qui vont être parties prenantes ? Comment mener la mission vis-à-vis d’elles ? Autant de questions qu’il faut se poser avant de se lancer dans un PPPT. La préparation de la mission représente un temps de travail équivalent à la partie terrain. Il est important de découper sa mission entre l’avant, le pendant et la rédaction. Il faut de la rigueur et également de la pédagogie pour impliquer le donneur d’ordre : le conseil syndical, le syndic et les copropriétaires. Il faut savoir leur expliquer les enjeux et les motiver car ils nous communiquent les informations nécessaires à la mission, donc s’ils ne se sentent pas acteurs de la rénovation de leur immeuble, le résultat ne sera pas adapté à leurs attentes. L’objectif d’un PPPT n’est pas uniquement de réaliser un DPE et des préconisations de travaux curatifs, mais bien de faire des propositions de pistes d’amélioration. Pour bien réaliser un PPPT on est souvent obligé de se rapprocher du mode opératoire d’un DTG car pour être pertinent dans les préconisations, il est nécessaire de faire un état des lieux complet de la copro, y compris réglementaire. Je conseille aux diagnostiqueurs qui s’intéressent au PPPT de bien se former, de s’entraîner avec un professionnel qui en fait déjà et de ne pas se lancer de suite dans des grosses copropriétés, plutôt prioriser les syndics bénévoles dans un premier temps car il faut les connaissances techniques pointues. Réaliser un PPPT ne s’improvise pas, la responsabilité est grande en termes d’investissement pour les copropriétaires.

Vincent Braire, président de Pouget consultants en charge du pôle formation

« Le principe d’un DTG ou 3 PT, c’est investiguer tous les sujets techniques, donc ça élargit les compétences. Au-delà de la performance énergétique, il faut regarder la structure, l’acoustique, l’accessibilité, le risque incendie, etc. La montée en compétences doit être globale et il faut savoir s’entourer d’experts si nécessaire. En amont de la visite, il faut faire en sorte de récupérer l’ensemble des documents comme les plans, les factures, les travaux déjà réalisés, les contrats de maintenance, etc. Le jour J, il faut repérer et photographier le plus d’éléments possibles et se noter les points plus complexes, qui ne sont pas visibles. Une fois cette étape réalisée, place à la phase études pour laquelle on va bâtir des scénarios chiffrés avec des objectifs à atteindre pour permettre à la copropriété de se positionner. La complexité est d’allier performance globale et réduction de l’empreinte carbone. Il y a aussi la notion d’usage et celle d’accompagnement des copropriétaires qui s’entremêlent pour qu’ils se projettent dans un investissement qui a du sens. »

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